Что такое девелоперские компании и чем они занимаются

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?


Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

  • проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
  • разработке плана и концепции будущего строительства;
  • определении коммерческого потенциала;
  • получении согласований;
  • контроле процесса строительства;
  • продаже объекта или сдаче его в аренду.

Важными качествами данной профессии являются:

  • стрессоустойчивость;
  • устремлённость к достижению цели;
  • способность аналитически мыслить;
  • организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

  • проектирование;
  • создание бизнес-плана;
  • приобретение участка;
  • организация строительных работ;
  • проведение рекламной компании;
  • продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

  • устойчивость к стрессам;
  • целеустремленность;
  • аналитический склад ума;
  • организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

  1. архитектора;
  2. юриста;
  3. брокера;
  4. специалиста по маркетингу и т. п.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

  • юридическое;
  • экономическое;
  • техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

  • финансовая;
  • юридическая;
  • инженерная;
  • строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

  1. высокая доходность;
  2. отсутствие конкуренции;
  3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Обучение на Девелопера

Вузы

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости

При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

  • определение уровня достатка будущих жильцов;
  • экологическая обстановка района;
  • транспортная инфраструктура;
  • наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

  • «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
  • защита экологии;
  • применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости


Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

  • приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
  • создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Устройство

Печатающий механизм

  • Драм-юнит (drum-unit) —  основной узел каждого копировального аппарата. Служит для переноса изображения на бумагу. Имеет в своём составе фотобарабан, ракельный нож, бункер для отработанного тонера.
    • Фотобарабан (Фотовал, фоторецептор) — алюминиевый цилиндр, покрытый светочувствительным материалом, способным менять своё электрическое сопротивление при освещении. В некоторых системах вместо фотоцилиндра использовался фоторемень — эластичная закольцованная полоса с фотослоем.
    • Магнитный вал — вал в картридже, используемый для переноса тонера из бункера на фотобарабан (либо ролик проявки в аппаратах Xerox/Samsung, где используется немагнитный тонер.)
    • Ракельный нож (лезвие очистки)
    • Бункер отработки
  • Блок лазера (laser beam unit) (либо светодиодная линейка, в светодиодных принтерах)
  • Коротрон (коронатор, ролик заряда, Corona Wire)
  • Лента переноса (transfer belt) — лента в цветных лазерных принтерах, на которую наносится промежуточное изображение с барабанов 4 цветных картриджей, которое затем переносится на конечный носитель — бумагу.
  • Блок проявки (developing unit) служит для переноса тонера на электростатическое изображение, образованное на поверхности фотопроводящего барабана.

Расходные материалы

Тонер — порошок для нанесения изображения.

Носитель (анг. Carrier) — ферромагнитный порошок (по структуре представляет собой мелкие частицы), используемый в двухкомпонентных машинах для удержания тонера на поверхности магнитного вала за счёт электростатических сил (при перемешивании с тонером заряжает его положительным статическим потенциалом при взаимном трении), а оттуда, под воздействием разряда на коротроне — на поверхность фотобарабана; причём сам девелопер, в силу своих магнитных свойств, остаётся на магнитном валу и почти не расходуется (однако теряет со временем свои свойства и тоже требует замены).

Девелопер (анг. Developer) (изредка называется стартером) — смесь материалов, подаваемая к фотобарабану. В двухкомпонентных машинах это смесь тонера и носителя, а в однокомпонентных машинах — только тонер. Термин аналогичен применяемому в фотографии термину проявитель, но обычно в русскоязычной литературе не переводится.

Изменения и отказ

Требования властей к представителям данной специализации за последние несколько лет юридически не изменились (действуют законы, Градостроительный кодекс), но изменились приоритеты. В зависимости от местоположения относительно любого центра, поддерживается жилье или рабочие места:

  • офисные центры;
  • медицинские учреждения;
  • детские сады и школы;
  • социальные объекты.

Также законодательно закреплено, если инвестор не освоил земельный участок, инвестиционный контракт с ним расторгается.

Важно! Это делается для того, чтобы земля была планомерно застроена, а в субъекты поступало дополнительное финансирование

Подробнее о девелопере

Следует отметить, что девелопер принтера по своей структуре представляет собой небольшие шарики, состоящие из ферромагнитного вещества. Однако в недорогих девайсах, в которых применяются одноразовые расходники, девелопер представлен в виде мелких кристаллов неправильной формы. Подобная разность в структуре является необходимостью, т.к. в картриджах, которые можно использовать несколько раз, наличие дешевых кристалликов из ферромагнитного вещества негативным образом скажется на всех деталях, касающихся его – получится своего рода абразивный эффект.

Если же говорить об одноразовых расходных материала принтера, то им в принципе не нужен долгий срок службы, в связи с чем на первый план в этом случае выходит их себестоимость. Именно по этой причине здесь возможно использование недорогого девелопера.

Каждая частичка кристаллика или мелкого шарика обладает специальным покрытием, благодаря которому во время трения, формирующегося при смешивании девелопера, его мелкие частички подвергаются электризации. Именно это свойство и позволят им удерживать частички красящего вещества лазерного устройства, которые, в свою очередь, также наэлектризованы. Следует отметить, что вышеописанное специальное покрытие «одноразовых» кристалликов из ферромагнитного вещества является жестким и резиноподобным, а «долгосрочных» мелких шариков – полимерным и стеклоподобным.

В конце своего эксплуатационного срока службы девелопер начинает «пылить». Это связано с тем, что в результате длительного перемещения его частицы начинает терять свое покрытие. В результате этого девелопер уже не в состоянии держать тонер лазерного принтера. Данный процесс ускоряется, если используется обедненная смесь. Негативно на покрытии частиц девелопера может сказаться также длительное хранение, особенно в неподходящих условиях. Дело в том, что на поверхности данных частиц начинают появляться микротрещины, что существенным образом снижает их эксплуатационный срок службы.

Схема работы печатающего устройства, содержащего тонер и девелопер

В аппаратах двухкомпонентного типа блок проявки, как правило, включает в себя два отсека, а именно: DV-бокс и тонер-бокс. Если условия соответствуют нормам, то в первом находится смесь, состоящая из девелопера и тонера, причем в определенной концентрации, а во втором – только тонер. Во время печати документов происходит расход красящего вещества принтера из бокса DV, в результате чего его концентрация в данном боксе начинает меняться. В дальнейшем, когда содержание красящего вещества в смеси DV-бокса доходит до определенного значения, механизм устройства добавляет туда дополнительное количество тонера из тонер-бокса. Этот процесс осуществляется до тех пор, пока исходная концентрация смеси не будет восстановлена до конкретного значения, которое указано в памяти печатающего девайса.

Количество оставшегося красящего вещества, имеющееся в DV боксе, измеряется с помощью специального встроенного датчика. Точнее, то он измеряет количество девелопера в смеси, т.к. именно ферромагнитное вещество в отличие от тонера влияет на изменение индуктивности. Если говорить проще, то красящее вещество «разжижает» девелопер, который начинает менять свои ферромагнитные качества.

Кроме всего вышеописанного, нужно отметить, что даже в условиях производства повторить параметры порошка от одной партии к другой с максимальной точностью не представляется возможным. По этой причине, оптимальное соотношение тонера-девелопера для бокса DV подбирается для каждой конкретной партии кристалликов или шариков из ферромагнитного вещества. В дальнейшем данный «заводской» параметр считывается девайсом и «запоминается» в его памяти.

Что надо знать девелоперу

Девелопмент требует знаний и умений в таких сферах организации бизнеса, как:

  1. Юридическая. Изначально работа строится на приобретении либо аренде недвижимости, и знание законодательства поможет избежать мошеннических схем, правильно оформить объекты в собственность, получить необходимые разрешения на строительство, реконструкцию, смену целевого назначения. По завершению работ юридические знания пригодятся при оформлении договоров аренды или продажи.
  2. Строительная. Понятно, что строительная специальность для девелопера будет большим плюсом, чтобы понимать суть разрабатываемых проектов, масштабы затрат. Помогут знания осуществлять контроль строительства, проверять соответствие производимых работ существующим нормам, оценить качество используемых материалов и эффективность организации стройки.
  3. Экономические. Строительство и бизнес с недвижимостью очень высокозатратны, поэтому риск потерь должен быть сведен к минимуму. Сделать это можно при наличии профессиональной подготовки в разработке экономических вопросов проектов, оценки их рентабельности и степени риска.
  4. Финансовые. Выполнение крупных проектов редко проводится на собственные средства. В большинстве случаев деньги привлекаются со стороны. Это могут быть инвесторы, дольщики, банковские кредиты. Умение выбрать самые выгодные варианты и обеспечить правильное распределение финансов — один из важных аспектов девелопмента.
  5. Маркетинг. Еще на стадии появления идеи девелопер должен четко представлять, что ждет от задуманного проекта, анализировать потребности рынка, имеющуюся конъюнктуру, перспективы развития и возможные риски.

Отдельно от списка требуемых знаний необходимо сказать об организаторских способностях и лидерских качествах девелопера.  Без них даже со всеми знаниями запустить в работу сложные проекты невозможно. Девелоперу придется создать сплоченную команду или найти профессиональных исполнителей, доказать прибыльность проекта, решить все организационные вопросы, контролировать процесс воплощения проекта.

Создать продукт

— Игорь Манн: Авторы помнят свою первую книгу, люди помнят первую любовь, консультанты — первого клиента. Помните ваш первый дом?

Дом «Победы, 5»

— Василий Селиванов: Первым у меня был не один дом — их сразу было три. Когда я пришёл в «Петербургскую недвижимость», один дом уже сдавали, причём с задержкой. Второй — имел все признаки таких же проблем. Третий был в средней стадии готовности. Я тогда не отвечал за строительный блок, я отвечал за экономику. Но экономика в стройке неотделима от самой стройки. Если ты не видишь, что происходит на стройке, ты не понимаешь ничего.

— Игорь Манн: А сколько всего ваших объектов?

— Василий Селиванов: Не в цифрах же дело. Один дом может стоить полжизни, и ты никогда не пожалеешь.

Объекты Под руководством Василия Селиванова реализовано 35 проектов. 7 SMART-проектов от LEGENDA. В том числе лучший элитный проект (КАИССА-2015) — Дом «Победы, 5». Лучший дом комфорт-класса (Urban Awards-2016) —«LEGENDA на Оптиков, 34». Множество профильных наград, в том числе КАИССА, Urban Awards, EPA, Архитектон.

— Игорь Манн: А как вам пришла идея Смарта?


Игорь Манн Игорь Манн — сооснователь консалтинговой компании «Манн, Черемных и партнеры», самый известный маркетер России, автор и соавторов более 20 книг, в том числе «Та самая книга для девелопера», «Ликвидация», «200 точек контакта компании-девелопера». Практический опыт Игоря в сфере маркетинга почти 30 лет, их них 10 лет в сфере недвижимости.

— Василий Селиванов: Базовые составляющие объекта приносят базовый финансовый результат. Вопрос — как найти дополнительные точки улучшения экономики. Совместные эксперименты с блоком продаж строились на вопросах: если мы что-то добавим, какой прирост цены мы получим?

— Игорь Манн: Как появилось это «добавить»? Все мыслят категориями убавить, чтобы сократить издержки.

— Василий Селиванов: Есть некий стандарт комфорт-класса. Мы хотели это позиционирование перетащить на новый уровень. Понимая, сколько будет стоить улучшенный фасад, закрытая территория, прогнозировали, как это увеличит цену. Немножко жонглируя, играя, мы находили прямые связи — экспериментировали, и получалось!

— Иван Черемных: И теперь у вас широкая линейка предложения: квартиры от S до XL формата, причём с разным количеством комнат. Как вы не ошибаетесь в количестве типов квартир?

— Василий Селиванов: Не ошибается тот, кто ничего не делает! Когда мы приходим на рынок недвижимости, мы сталкиваемся с одним и тем же: серым выбором традиционных планировок. Но мы все разные!

Дом «LEGENDA на Оптиков, 34»

Мы стали просто перечислять разные типы домохозяйств, и родился набор планировок, которые отражали потребности отдельно взятых семей.

Это обычный маркетинг — нужно просто удовлетворить потребности клиента.

Ведь Смарт — это не сформированный стандарт, который идёт в тираж. Смарт — это штука развивающаяся. То, что мы закладывали в определённые решения в первых проектах, совсем не то, из чего состоят проекты второго поколения, и уж точно многое изменилось в третьем.

— Иван Черемных: Когда мы, работая с девелоперами, приводим вас в пример, строители задают вопрос: а разве клиент готов переплатить? Даже 10% к рынку.

— Василий Селиванов: У нас много было соблазнов масштабироваться: сделать всякого рода смартик, смарт-лайт, упростить формат. Мы, слава богу, удержались от этого. Ведь есть простые вещи из основ маркетинга: никому не нужно объяснять, почему мерседес С класса дороже Хёндая, имея сопоставимые характеристики.

Люстра в холле дома «Победы, 5»

— Игорь Манн: Может, тогда другие города?

— Василий Селиванов: Очень актуальный вопрос. Мы для себя так это сформулировали: если мы не хотим ломать свои принципы, но не можем развиваться с ними здесь, в Петербурге, значит надо, сохраняя эти принципы, искать другие рынки.

— Игорь Манн: Так вы начнёте двигать Смарт по стране?

— Василий Селиванов: Мы серьёзно думаем об этом.

Мы видим очень слабое движение в качестве проектов по стране. Почему? Злая фраза «пипл хавает» заправляла на девелоперской рынке до кризиса. Для нас такая хорошая конъюнктура послужила форой, потому что никому не надо было ничего менять. А на нас смотрели как на какого-то неведомого зверька: иронизировали, а не изучали. Когда конъюнктура ухудшилась, для нас это была вторая волна форы — всем стало не до нас. Особенно крупным девелоперам.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

II. ТОНЕРНЫЙ ОТСЕК

(1) Магнитный вал – это конструктивный элемент лазерного картриджа, который заряжает микрогранулы тонера отрицательным зарядом и переносит их на поверхность фотобарабана.

Магнитный вал выполнен в форме полой трубки, производители используют для его изготовления различные материалы. Магнитные валы Samsung вырабатываются из высококачественной резины, магнитные валы Canon и HP – из металла, покрытого прорезиненным слоем. Материалы, используемые при производстве магнитных валов Samsung, более долговечны по сравнению с материалами, используемыми при производстве магнитных валов Canon и HP, а потому меньше подвержены износу и служат дольше.

Детали тонерного отсека лазерного картриджа

(2) Лезвие дозировки тонера представляет собой металлический каркас с гибкой пластиной на конце, предназначенный для равномерного распределения тонера по поверхности магнитного вала.

Металлические лезвия дозировки тонера чаще всего встречаются в лазерных принтерах Samsung и Brother, а вот HP и Canon в изготавливают их из полиуретановых материалов.

Чтобы выполнять свои функции, лезвие дозировки тонера должно иметь высококачественную и ровную поверхность без дефектов, зазубрин и выступов. Искривление лезвия дозирования тонера ухудшает качество печати, появлению светлых или тёмных продольных полос на документе.

Дозирующие лезвия HP и Canon более практичны, чем лезвия Samsung и Brother, а потому менее подвержены износу. Их поломки, как правило, происходят из-за использования низкокачественного тонера.

На лезвие дозировки тонера налипают частицы тонера, поэтому его периодически нужно чистить, тем самым продлевая его работоспособность.

(3) Уплотнительное лезвие магнитного вала – это тонкая пластина, аналогичная по функциям уплотнительному лезвию фотобарабана. Лезвие закрывает просвет между магнитным валом и отсеком подачи тонера. Оно пропускает тонер, оставшийся на поверхности магнитного вала, внутрь отсека, и предотвращает его высыпание наружу.

(4) Бункер для тонера предназначен для хранения не использованного тонера. Бункер оснащён специальной проволочной рамкой (Toner Agitator Bar), которая перемешивает тонер, поддерживая его в рабочем состоянии, предохраняя от комкования и высыхания.

(5) Уплотнительная чека – это пломба, которая перекрывает тонерный бункер, предохраняя тонер от просыпания при транспортировке картриджа. Уплотнительная чека удаляется перед началом использования картриджа.

08 Ноября 2012


С этим читают